受規管劏房租賃：租金、收據、水電分攤與第二期

核對資格，建立每期租務紀錄

第IVA部受規管租賃須符合差估署列出的條件，包括相關開始日期、分間單位、個人租客居住用途及不屬豁免類別。先核對實際建築物和租用安排，不把村屋、工廈房間或所有合租自動歸入。合資格後強制條款優先，不會因租約少寫一行而消失。

業主須在每期租賃開始後六十日內交AR2，租客保存批署副本；未收到可用AR3查詢。2026年差估署對指定期間發現的遲交個案有特別酌情跟進安排，並沒有取消六十日責任。租金收到後七日內須給收據，保留姓名、地址、日期及所屬租金期間。

水電分攤要有原單與計法

業主另收水電時，須提供相關帳單副本及書面分攤計算，整體向租客分攤不可超過帳單總額。先核帳單期、總額、自己的讀數或分攤依據，問固定費、階梯收費和其他單位如何一併處理，不能只以一個口頭每度價代替文件。

保存每次付款及所屬帳期，把租金、水、電與其他項目分欄。發現多收或欠文件，書面列出差額和需要的資料，向差估署查適當跟進。不要為測試讀數拆錶或接線，也不要把爭議水電款自行從租金扣除而不查權利及程序。

第二期看AR1，簡樸房另查過渡

受規管周期通常是兩個連續兩年租期；AR1要約期是第二期開始月份前第二個曆月。收到有效要約後，租客須簽同一份AR1並於第一期屆滿前送達業主，保存副本及送達紀錄。加租上限看官方指數變動及10%限制，負數亦有相應減租要求，不是每兩年自動加10%。

業主沒有於要約期依法送達有效要約，法例另有視作要約及接受的安排，不能單憑未收到表格便以為已失去續期。發現遲交、欠簽署或租金超上限，及早向差估署核對適用程序和租金，並將聯絡與原文件保存。

簡樸房2026年三月一日開始登記安排，登記期至2027年二月二十八日；有效登記與認證有分別，過渡及倒數期規則亦可影響租期終止，不能承諾所有租客必住足四年。核對物業狀態及適用日期，租務AR2不等於房屋局登記或認證。

實例：深水埗租客預備2027年第二期

阿勤的第一期到2026年底，第二期擬2027年一月開始。他把2026年十一月標作AR1要約月，核對官方計算結果，不直接接受『一律加一成』。收到表格後讀清楚金額及接受方式，保存送達及簽回證明，不以一句WhatsApp『我會續』當已完成法定步驟。

同月電費只收到手寫數字，他另索原帳單及分攤表，將第二期租金和水電爭議分開。業主稱已申請簡樸房，他再查有效登記、認證及過渡日期。這三項核查並行，既不把登記當租金合規證明，也不以水電爭議擱置AR1限期。